设计阶段造价控制

简介:1、设计阶段工程造价控制的重要意义有哪些设计阶段工程造价控制是很重要的,试想,如果在设计时没有好好控制造价,那么一开始就花费了不需要花费的资金,去建设一个自己本来就没有必要建设那么高水平的建筑。就好比,你只能筹到一万元钱,而你却在设计时没考虑好,使得造价达到

1、设计阶段工程造价控制的重要意义有哪些

设计阶段工程造价控制是很重要的,试想 ,如果在设计时没有好好控制造价,那么一开始就花费了不需要花费的资金,去建设一个自己本来就没有必要建设那么高水平的建筑 。就好比 ,你只能筹到一万元钱 ,而你却在设计时没考虑好,使得造价达到2万元钱,那到真正实施的时候再想降到1万元钱那是不容易的。

2 、浅谈设计阶段如何做好造价控制工作

公路建设的工程规模大、周期长、投资费用高 ,因此在公路建设中应切实做好造价管理工作,让建设费用控制在合理范围内,避免不必要的浪费 ,从而降低公路建设投资。本文就如何在设计阶段做好造价工作谈几点体会 。一 、工程设计阶段造价控制的重要性我国的工程建设程序一般分为六个阶段:即项目建议书阶段,可行性研究阶段 、设计阶段(初步设计、技术设计、施工图设计) 、建设准备阶段、建设实施阶段、竣工验收阶段 。工程造价控制主要分为工程设计阶段造价控制 、工程施工阶段造价控制、工程竣工结算造价控制三个阶段,通常工程人员都认为工程施工阶段是工程造价控制的重要阶段 ,往往忽略设计阶段造价的控制。但据有关专家学者分析,在设计阶段造价控制节约投资的可能性为88%,而施工开始后节约投资的可能性仅为12%。工程设计费用一般只相当于建设工程全寿命(包括工程造价和工程交付使用后的经常开支性费用)的1%以下 ,但这小于1%的费用对工程总投资的影响占75%以上 。由此可见控制造价的关键环节在设计阶段,所以做好工程设计阶段的造价控制,不但关系到设计阶段本身的投资 ,同时对整个工程造价控制都具有重要的现实意义 ,是十分必要的。二、工程设计阶段存在的问题1.长期以来,工程建设领域一直存在工程设计与技术经济联系不紧密甚至脱节的现象,设计人员和概预算人员缺乏必要沟通与协调 ,设计人员认为只要按设计要求做好设计就好,对技术经济不关注。而概预算人员对工程现场情况不了解,对各种外界因素考虑不到位 ,同时由于缺乏与设计人员必要的沟通,有时候对设计文件的理解也不准确,这样就有会使编制的概预算文件与设计意图存在偏差 ,与现场实际情况不相符,这就使设计阶段工程造价的控制出现严重问题,也为日后工程造价的控制留下隐患 。2.设计与施工是紧密相连的 ,而工程设计人员在做设计时,往往只重视设计指标 、规范和规程的要求,而忽略现场实际情况 ,也很少考虑施工方面的问题 ,现在随着施工技术的不断发展,出现很多新工艺、新技术,若不对施工方法或工艺有所考虑 ,就会使设计方案的实施与施工技术或工艺相冲突,导致施工阶段出现很多变更,不断修改设计方案 ,不断增减工程量,无形之中使得造价难以控制。3.很多时候出于安全或其他因素的考虑,设计人员在设计中太过于保守设计 ,工程量一般都采取高限,或者在原工程量上乘扩大系数,通过增加工程量提高安全性 ,来降低设计风险,出现很多类似于“多用钢筋,少用脑筋 ”的现象 ,这样无形中增加了投资额度 ,在施工阶段不利于造价控制,造成很多不必要的损失。4.目前现行设计费的收费标准是用概算造价额度来控制的,这就使得设计单位为了提高营业收入 ,在不违反设计要求的前提下尽可能增加工程量,扩大工程规模 。这样使概算投资额大幅增加,突破投资限制额度 ,给造价控制带来很大困难。5.概预算人员的技术水平和职业素养也很重要,造价编制要收集很多资料,了解施工现场情况。而很多概预算人员对此不重视 ,收集的资料不够全面或可靠,对施工现场了解也不深入,有时候只是根据设计人员的讲述就盲目工作 ,这对造价编制带来很大不确定性,这样的概预算文件不能反映实际情况,不能有效的对设计方案进行比较 ,也无法实现优化设计的目的 ,更不能合理的进行经济分析,这样控制造价只能停在口头上,流于形式而已 。三、工程设计阶段控制造价改进的具体措施1.设计人员要提高自身职业素养和对工程建设的认知 ,工程设计不能只是停留在图纸上,任何工程设计都是要建设出来的,这就与经济密不可分 ,设计方案的优劣不只体现在技术方面,不仅要考虑技术方面的可行性,还要考虑到经济方面的可行性 、合理性 ,因此在设计过程中设计人员一定要结合概预算人员对设计方案以科学的态度和方法进行比较、推敲,本着安全、经济 、适用的原则不断优化设计方案,从而使得方案不论从技术上还是经济上都合理和可行。2.公路工程由于其特殊性 ,受外界环境因素影响大,施工就变得比较复杂,每个项目情况都不同 ,设计方案的不同对施工方案的选择有很大影响。因此在设计阶段对现场必须做详尽调查 ,尽可能考虑到各种影响施工和设计的因素,除了考虑设计方案技术层面的要求外,还要结合现场情况考虑施工方案实施的可行性 ,避免由于设计方案考虑不周致使施工阶段不断变更设计方案,导致工程造价在施工阶段难以控制和预料,造成巨大的损失 。3.建设部于1998年发文《关于开展建设监理工作的通知》以来 ,监理工作己在全国全面展开 。实践证明,建设监理在控制工程投资方面取得了明显效果,但在工作实践中 ,仍普遍存在着重视施工监理而忽视设计监理的现象。实际上设计监理在工程项目的投资 、进度、质量控制中起着重要的作用,特别是对控制工程投资起着至关重要的作用。因此,在设计过程中应大力推行设计监理制度 ,对设计过程进行全面的、动态的监督 、管理,确保设计环节的质量,减少设计过程中的失误 ,减少投资浪费 ,确保建设投资在可控范围内 。4.设计费的计费方式应有所改变,目前设计费主要是根据投资额大小来控制,其他因素只是以系数来调整 ,这就使得设计人员对于工程问题不是寻求最安全、有效的解决方法,不去考虑工程本身,而是主要着眼于工程量扩大、投资总额增加两点 ,这样的结果与控制投资的意图截然相反,不利于控制投资,所以设计费的计费方式应该有所改变 ,对于设计工作内容有一个合理的评价准则,使得设计人员在工作时主动考虑设计方案是否安全 、可靠,经济方案是否合理 ,施工工艺是否可行,这样对于造价控制工作来说,从源头就有了很大改观 ,有利于造价控制 ,也有利于提高设计水平和质量。5.目前很多工程的计价都是设计工程量是多少造价就计算多少,只要指标合理或者投资总额不超过投资规模就可,或者是一边设计一边施工 ,

3、设计阶段造价控制目标是什么

设计阶段投资控制目标就是经批准的可行性研究报告中的投资估算,用估算控制初步设计的概算;而初步设计概算就是施工图设计阶段的项目投资控制目标。项目建设在可行性研究阶段编制的投资估算一经批准就作为建设项目的最高限额 。

4、设计阶段如何控制造价

在设计阶段控制工程造价的主要方法是:
首先考虑建设场地利用情况;
其次对建筑价格形势定性;
再次选择建筑材料要实用经济。

5 、设计阶段的工程造价控制主体是谁(即由谁控制)?

设计阶段这方面分主控和自控。主控为开发单位,将在项目开发全周期发挥其主导作用 。

6、如何有效在设计阶段控制成本?

规划设计环节的成本控制是实现“事前控制”的关键 ,在该环节进行成本控制可以最大限度的减少事后变动带来的成本增加,具有“一锤定音”的地位和作用。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大,一般只占建安成本的1.5%-3% ,但对工程造价的影响可达75%以上,所以该环节控制要点和控制内容相当复杂。基本原则是:周密规划设计,科学研究讨论 ,严格预算审批 。
合理科学的设计,可降低工程造价10%左右。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济,任意提高安全系数或设计标准 ,而对经济上的合理性考虑得较少 ,从根本上影响了项目成本的有效控制。设计阶段对项目投资的影响是极其重要,特别是扩初设计阶段对项目经济的影响达70%—95%,实际上 ,当扩初设计批复之后,存在的技术问题 、费用问题都很难解决,因此必须重视扩初设计,以避免“先天不足 ” 。以下经验可供借鉴:
一、推行设计招标 ,择优选择设计单位
积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法,尽量将工程主体及配套的总体规划、建筑设计 、景观设计等放在一起进行招标,采用多家竞投 ,组织有关专家综合评比定标,这样既可优选出高水平 、善沟通的设计单位,又可促进设计单位在项目整体的空间布局、建筑造型、使用功能和景观环境设计上开拓创新 ,在降低工程造价上下功夫 。
在招标过程中,对设计单位的选择最好是选择适合自己项目定位的设计单位及主案设计师。设计院的选择原则是最优性价比,专业负责人的选择原则是能力 、敬业、团队意识和成本意识。
二、开展限额设计 ,有效控制造价
由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念淡薄 ,“重技术 、轻经济 ”, 设计节点把握度差,常导致赶工期、轻质量、各专业图纸矛盾多 、细部设计缺失等问题出现 。加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算 ,不利于设计单位加强成本控制意识,浪费较大。
因此,甲方必须在设计任务书或投资估算上规定设计限额(造价、主材消耗指标 ,如每平米钢筋、混凝土用量等),并和设计费挂钩,同时尽可能实行设计监理制度 ,建立奖惩考核激励机制,加强设计阶段的成本控制。克服那种只顾画图 、不顾算帐的倾向,变“画了算”为“算了画” 。并利用同类建筑工程的技术指标和同地区其他楼盘的经验数据 ,进行科学分析、比较,优化设计,降低工程造价。
设计限额要求设计人员应熟悉建筑工程预算定额及费用定额 ,熟悉建筑材料预算价格 ,然后按项目投资估算控制初步设计及概算,再用初步设计概算控制施工图设计及概算。因此,设计公司的各专业技术人员在保证功能及技术指标的前提下 ,必须制定双赢策略,合理分解和使用成本限额,融施工图设计和施工图预算为一体 ,把技术和经济有机结合起来 。设计标准一定要与项目的市场定位相适应,不要一味追求高、新 、美,不要多余的功能和多余的承重力,积极推行合理成本 、利润下的设计价值前期控制。
同时 ,房地产开发企业的工程造价和成本管理人员应与设计部门积极配合,及时提供可靠的工程基础资料。比如甲方收集和分析开发项目所在区域的各项控制要素,如区域周边的市政状况、市场和产品的定位要求、主力客户群和户型配比等 。并对项目的定位 、产品的购买人群、对规划设计中的布局及建筑风格以及对各种套型的大小及套型比例等要求要明确。
在设计限额下 ,可以采取一些成本策略:比如在初步设计阶段,在满足规范的要求下,减少非可售部分面积等。施工图设计阶段 ,通过设计优化 ,降低部分对产品品质影响不大的材料档次,如砂加气砌块、阳台玻璃栏板 、外墙涂料及面砖、空调装饰板等,但对客户投诉和关注点较多的电梯、进户门 、外墙门窗、可视对讲等 ,应在保证质量的前提下控制价格,当然要与产品定位和对业主的销售合同承诺相符合 。
三、采用合同措施控制造价
通过合同的约束性来控制成本是一个可行性较高的手段 。在设计合同的签订中,首先要明确设计单位提供甲方认可的设计进度及付款计划(付款与设计的进度 、质量等挂钩) ,并明确延期的赔偿责任,甲方按合同对设计的质量与进度进行跟踪。
同时在签订设计合同时,针对目前多数设计单位经济观念淡薄 ,设计变更随心所欲的现象,应在设计合同经济条款上,增加设计变更及修改的费用额度限制条款(如设计变更费超出施工合同价的某一比例(如5%)时 ,则扣罚一定比例的设计费)。同时在合同中明确要求设计单位提供设计概算及电子版设计图纸 。
为控制设计起点的建安造价,甲方在项目成本估算的基础上要求设计单位控制好单方造价的上线,避免到全部设计成果完成时才发现与目标成本控制要求相差甚远的情况发生
四、成本跟踪审核评估——全员全程成本管理
目前业内的房地产公司在设计阶段的成本控制只有成本部门参与 ,多数没有达到预期的效果 ,而且浪费了大量的精力,影响工作效率。成本控制应该是一项全员参与的工作,比如工程、设计 、成本 、营销等管理部门要充分协调沟通 ,制定详细的设计要求和设计任务书,并对设计单位的设计方案和施工图、工程项目的结构形式〔明确结构工程师职责〕、装修标准 、材料设备选型、设计的合理性和安全性等进行全面的评估和审核。
五、成本控制的要点
在成本控制中要避免两种现象:一是不计成本地追求设计效果;二是成本不合理导致品质丧失 。以下建议可供参考:
1 、通过招标和方案竞赛,缩短设计周期和优化设计方案 ,加强对设计公司的管理与协调;合同管理;项目技术、经济和政策攻关;做好与设计人员特别是设计项目负责人的沟通;落实奖惩措施;开展设计公司间的交流与竞争。
2、按照批准的设计任务书及投资估算来控制初步设计。
3 、通过合同对勘察设计单位明确规定责任 。
4、加强设计标准和标准设计的制订及合理应用,建立管理程序与制度:完善甲方设计标准;坚持设计全过程优化;建立专家会议评审制度;内部各阶段图纸审核制度化。
5、正确理解“设计阶段的成本控制 ”。这里主要谈谈对设计变更的有效控制,应注意以下经常性发生的成本突破:如地下室砖外墙改为钢筋砼墙 、基础土方、主体结构设计变更、外立面装饰提高设计标准 、基础底板增加防水层 、地下室砼增加膨胀剂、外墙增厚防水砂浆、增加防水卷材 、组院增加围墙、铁门栏杆等;以及建设后期为提升项目品质增加的项目导致成本增加 ,如公共楼梯、电梯间的精装修 、楼体增加木制作构架、景观增加软、硬景标准等等 。
6 、明确结构设计成本控制的管理要点。结构设计成本控制的要点包括:输入方式、 设计周期的合理取值、设计费的合理取值 、设计合同中设计院应承担的风险、限额设计合同的内容和应用、地产商必须提前向设计院输入的技术原则及内容 、地产公司必须控制的要点等。
7 、明确结构设计成本控制的技术关键点 。明确技术关键点主要是处理好质量与成本的关系,比如明确剪力墙布置、数量、长度取值以及厚度取值;异形柱结构中应注意的事项;对勘察报告取值及建议的关注点;各种钢筋材料对成本影响的对比分析等 。
8 、设计管理是成本控制的关键着力点。前期完整的规划设计成为成本估算及投资决策的依据,如地形的处理、产品的分布、交通的规划 、流线的设计、停车的考虑、地库的规模 、竖向的设置、景观的处理、资源的利用等。成本及市场的互动加上多方案比较形成完善的项目SWOT分析 ,如土地价值分析 、管理界面分析、开放空间分析、竞争楼盘分析 、主要成本分析 、财务分析等 。
9、制定策划、设计 、工程、销售的基准周期。成本管理根据项目的特性、定位制定设计成本目标,并分解列出分项工程清单。建设工程一般有总图及室外工程 、商业及社区配套工程、市政配套工程如变配电、建筑主体 、地下车库及人防工程、景观及绿化工程、会所或售楼处 、室内装饰及样板房等,注意不要漏项 ,有些大盘还有市政工程、教育设施 。

7、如何做好工程设计阶段造价控制

因此 ,加强工程项目的风险控制具有十分重要的经济价值和社会价值。在工程项目风险控制中做好工程项目的造价风险控制直接影响着整体项目的成本和风险,成为备受关注的环节。本文阐明了工程项目造价风险的特征和工程项目风险控制的现状,并且提出了加强工程项目风险控制的对策 ,希望能够进一步提高工程项目造价的风险控制能力,实现更高的经济效益 。关键词:工程项目;造价;风险控制引言近年来,我国的建筑行业取得了跨越式发展 ,国家采取的积极的财政政策和货币政策拉动了建筑行业的迅猛发展。建筑工程项目的数目出现了与日俱增的发展态势,项目规模也在逐步扩大。然而,建筑行业具有自身的特殊性 ,工程项目的建设周期长,施工工序繁琐,因此 ,使得工程项目面临众多风险,这就要求工程项目的建设人员和管理人员要加强对工程项目风险的控制,尤其是对造价风险的控制 ,这对提高工程项目的可行性和安全性 ,保证投资人的经济利益,实现工程项目的整体功效,创造的社会价值具有十分重要的现实意义 。一 、工程项目造价风险的基本特征通常来看 ,工程项目的建设周期长 、规模大、涉及范围广,因此在工程项目的建设过程中会面临众多风险,工程项目造价的风险呈现出多层次性和多样性的特征 ,可以说工程项目的风险是多种多样的。在工程项目中有些风险是可以避免的,有些风险是不能避免的,对于可控风险要做好提前的预测和有效规避 ,而对于不可避免的风险要做好事前、事中和事后控制,力求使风险降到最低。影响工程造价的外部因素通常包括市场供求变化引起的原材料价格变动,施工合同变化对工程的影响 ,较长的施工周期对于投资回收的影响等等,因此在工程造价的管理中要提前做好预算,充分考虑各种风险因素 ,实施对工程造价的有效控制 。二 、工程项目造价风险控制的现状分析社会经济发展水平的不断提升为建筑行业的发展提供了广阔的发展空间 ,工程项目建设的规模不断加大,这在工程建设的风险控制工作中也积累了一定的经验 。但是,从工程造价的风险控制来看 ,依旧存在着许多问题亟待解决,这些问题影响了工程质量和工程进度。目前,我国建设市场的管理缺少规范性 ,工程建设质量有待进一步提高,工程造价的成本偏高等都影响着整个工程的建设水平。在工程造价方面,众多工程项目的建设单位都面临着预算、决算以及概算超支等问题 ,工程建设项目的投资失控,在项目建设过程中的各个阶段存在控制不力的局面,增加了项目风险 。因此 ,为保证工程项目顺利实施,加强项目的造价风险控制是十分必要的。三、建筑项目中工程造价的风险管理方法(一)风险回避策略风险回避指的是当工程项目风险发生的概率比较高,并且可能会给企业造成巨大经济损失时 ,建筑企业主动终止或放弃该工程项目的一种风险应对策略 ,这在所有的工程项目造价控制中,是最彻底的一种造价风险处置方法。需要注意的是,在采取风险回避的处置方法时 ,要尽量在项目决策阶段实施,一定要做到对工程项目风险的准确估量,否则后期的项目实施与调整可能会造成很多不必要的损失 。例如 ,在某公路工程项目中,由于后期建设标准发生了很大的变化,需要做大量的设计变更工作 ,加上占地拆迁款迟迟不到位 、概预算编制不合理等问题,造价人员在对工程项目的造价风险进行识别、评估、分析 、预测后,发现存在的造价风险一旦发生 ,将会给业主和企业造成严重的经济损失,而当时的项目特点和风险因素又决定了风险管理人员无法采取有效的造价风险规避措施,保险公司也因为风险大等问题拒绝承保 ,这时风险管理人员及时提醒了业主 ,实施了风险回避策略。(二)采取有针对性的工程造价风险管理措施造价风险存在于所有的建筑工程项目当中,但是只要我们在项目建设过程中,能够结合建筑工程的实际情况 ,采取不同的、有针对性的风险管理措施,就可以实现对造价风险的有效控制。工程造价风险的管理措施主要涵盖风险的自留、规避 、转移以及控制等多种情况,为确保造价风险控制的科学性和合理性 ,需要针对工程项目运营的全过程中的不同造价风险采取差异化的风险应对策略 。例如,在某水利工程项目中,为了将工程造价的风险及其危害降到最低 ,确保水利工程项目预期目标和经济效益的顺利实现,工程造价管理人员首先根据水利工程的预期收益,对水利工程的拟建项目进行了经济评估 ,选择经济合理、技术可行的建设方案,并以此编制了高质量的项目投资估算,接着根据工程项目的地质环境在设计阶段对造价风险进行了有效的控制 ,后期在合同管理、进度管理 、施工管理 、质量管理与安全管理等环节都采取了有针对性的管理措施 ,实现了对工程造价风险的有效控制。(三)重视造价风险管理体制的科学设置建筑工程项目造价的风险管理是一项系统、复杂的工作,涉及到建筑规划、勘察 、设计、施工、验收等多个环节,与材料 、人员、设备、环境等多种因素都息息相关 ,工程造价风险控制的目标需要通过良好的组织设计才能实现。

8 、如何有效在设计阶段控制成本

规划设计环节的成本控制是实现“事前控制”的关键,在该环节进行成本控制可以最大限度的减少事后变动带来的成本增加,具有“一锤定音”的地位和作用 。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大 ,一般只占建安成本的1.5%-3%,但对工程造价的影响可达75%以上,所以该环节控制要点和控制内容相当复杂。基本原则是:周密规划设计 ,科学研究讨论,严格预算审批。
合理科学的设计,可降低工程造价10%左右 。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济 ,任意提高安全系数或设计标准,而对经济上的合理性考虑得较少,从根本上影响了项目成本的有效控制 。设计阶段对项目投资的影响是极其重要 ,特别是扩初设计阶段对项目经济的影响达70%—95% ,实际上,当扩初设计批复之后,存在的技术问题、费用问题都很难解决,因此必须重视扩初设计 ,以避免“先天不足 ”。以下经验可供借鉴:
一 、推行设计招标,择优选择设计单位
积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法,尽量将工程主体及配套的总体规划、建筑设计、景观设计等放在一起进行招标 ,采用多家竞投,组织有关专家综合评比定标,这样既可优选出高水平 、善沟通的设计单位 ,又可促进设计单位在项目整体的空间布局 、建筑造型、使用功能和景观环境设计上开拓创新,在降低工程造价上下功夫。
在招标过程中,对设计单位的选择最好是选择适合自己项目定位的设计单位及主案设计师 。设计院的选择原则是最优性价比 ,专业负责人的选择原则是能力、敬业 、团队意识和成本意识。
二、开展限额设计,有效控制造价
由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念淡薄,“重技术、轻经济” , 设计节点把握度差 ,常导致赶工期 、轻质量、各专业图纸矛盾多、细部设计缺失等问题出现。加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算,不利于设计单位加强成本控制意识,浪费较大 。
因此 ,甲方必须在设计任务书或投资估算上规定设计限额(造价 、主材消耗指标,如每平米钢筋、混凝土用量等),并和设计费挂钩 ,同时尽可能实行设计监理制度,建立奖惩考核激励机制,加强设计阶段的成本控制。克服那种只顾画图、不顾算帐的倾向 ,变“画了算”为“算了画 ”。并利用同类建筑工程的技术指标和同地区其他楼盘的经验数据,进行科学分析 、比较,优化设计 ,降低工程造价 。
设计限额要求设计人员应熟悉建筑工程预算定额及费用定额,熟悉建筑材料预算价格,然后按项目投资估算控制初步设计及概算 ,再用初步设计概算控制施工图设计及概算。因此 ,设计公司的各专业技术人员在保证功能及技术指标的前提下,必须制定双赢策略,合理分解和使用成本限额 ,融施工图设计和施工图预算为一体,把技术和经济有机结合起来。设计标准一定要与项目的市场定位相适应,不要一味追求高、新、美,不要多余的功能和多余的承重力 ,积极推行合理成本 、利润下的设计价值前期控制 。
同时,房地产开发企业的工程造价和成本管理人员应与设计部门积极配合,及时提供可靠的工程基础资料。比如甲方收集和分析开发项目所在区域的各项控制要素 ,如区域周边的市政状况 、市场和产品的定位要求、主力客户群和户型配比等。并对项目的定位、产品的购买人群 、对规划设计中的布局及建筑风格以及对各种套型的大小及套型比例等要求要明确 。
在设计限额下,可以采取一些成本策略:比如在初步设计阶段,在满足规范的要求下 ,减少非可售部分面积等 。施工图设计阶段,通过设计优化,降低部分对产品品质影响不大的材料档次 ,如砂加气砌块、阳台玻璃栏板、外墙涂料及面砖 、空调装饰板等 ,但对客户投诉和关注点较多的电梯、进户门、外墙门窗 、可视对讲等,应在保证质量的前提下控制价格,当然要与产品定位和对业主的销售合同承诺相符合。
三、采用合同措施控制造价
通过合同的约束性来控制成本是一个可行性较高的手段。在设计合同的签订中 ,首先要明确设计单位提供甲方认可的设计进度及付款计划(付款与设计的进度、质量等挂钩),并明确延期的赔偿责任,甲方按合同对设计的质量与进度进行跟踪 。
同时在签订设计合同时 ,针对目前多数设计单位经济观念淡薄,设计变更随心所欲的现象,应在设计合同经济条款上 ,增加设计变更及修改的费用额度限制条款(如设计变更费超出施工合同价的某一比例(如5%)时,则扣罚一定比例的设计费)。同时在合同中明确要求设计单位提供设计概算及电子版设计图纸。
为控制设计起点的建安造价,甲方在项目成本估算的基础上要求设计单位控制好单方造价的上线 ,避免到全部设计成果完成时才发现与目标成本控制要求相差甚远的情况发生
四 、成本跟踪审核评估——全员全程成本管理
目前业内的房地产公司在设计阶段的成本控制只有成本部门参与,多数没有达到预期的效果,而且浪费了大量的精力 ,影响工作效率 。成本控制应该是一项全员参与的工作 ,比如工程、设计、成本 、营销等管理部门要充分协调沟通,制定详细的设计要求和设计任务书,并对设计单位的设计方案和施工图 、工程项目的结构形式〔明确结构工程师职责〕、装修标准、材料设备选型 、设计的合理性和安全性等进行全面的评估和审核。
五、成本控制的要点
在成本控制中要避免两种现象:一是不计成本地追求设计效果;二是成本不合理导致品质丧失。以下建议可供参考:
1、通过招标和方案竞赛 ,缩短设计周期和优化设计方案,加强对设计公司的管理与协调;合同管理;项目技术 、经济和政策攻关;做好与设计人员特别是设计项目负责人的沟通;落实奖惩措施;开展设计公司间的交流与竞争 。
2、按照批准的设计任务书及投资估算来控制初步设计。
3、通过合同对勘察设计单位明确规定责任。
4 、加强设计标准和标准设计的制订及合理应用,建立管理程序与制度:完善甲方设计标准;坚持设计全过程优化;建立专家会议评审制度;内部各阶段图纸审核制度化 。
5、正确理解“设计阶段的成本控制”。这里主要谈谈对设计变更的有效控制 ,应注意以下经常性发生的成本突破:如地下室砖外墙改为钢筋砼墙、基础土方 、主体结构设计变更、外立面装饰提高设计标准、基础底板增加防水层 、地下室砼增加膨胀剂 、外墙增厚防水砂浆、增加防水卷材、组院增加围墙 、铁门栏杆等;以及建设后期为提升项目品质增加的项目导致成本增加,如公共楼梯、电梯间的精装修、楼体增加木制作构架 、景观增加软、硬景标准等等。
6、明确结构设计成本控制的管理要点 。结构设计成本控制的要点包括:输入方式 、 设计周期的合理取值、设计费的合理取值、设计合同中设计院应承担的风险 、限额设计合同的内容和应用、地产商必须提前向设计院输入的技术原则及内容、地产公司必须控制的要点等 。
7 、明确结构设计成本控制的技术关键点。明确技术关键点主要是处理好质量与成本的关系,比如明确剪力墙布置 、数量、长度取值以及厚度取值;异形柱结构中应注意的事项;对勘察报告取值及建议的关注点;各种钢筋材料对成本影响的对比分析等。
8、设计管理是成本控制的关键着力点 。前期完整的规划设计成为成本估算及投资决策的依据 ,如地形的处理 、产品的分布、交通的规划、流线的设计 、停车的考虑、地库的规模、竖向的设置 、景观的处理、资源的利用等。成本及市场的互动加上多方案比较形成完善的项目SWOT分析,如土地价值分析、管理界面分析 、开放空间分析、竞争楼盘分析、主要成本分析 、财务分析等。
9 、制定策划、设计、工程 、销售的基准周期 。成本管理根据项目的特性、定位制定设计成本目标,并分解列出分项工程清单。建设工程一般有总图及室外工程、商业及社区配套工程 、市政配套工程如变配电、建筑主体、地下车库及人防工程 、景观及绿化工程、会所或售楼处、室内装饰及样板房等 ,注意不要漏项,有些大盘还有市政工程 、教育设施。

评论列表

发表评论